22.05.2016

Квартирный вопрос для России вечен

Квартирный вопрос для России вечен. Для меня вот, например, он встаёт с настойчивой периодичностью. Какой будет процент ипотеки? Какой нужен первоначальный взнос? Будет ли рядом с новостройкой детский сад, школа и поликлиника? Думаю эти вопросы знакомы любой нашей семье.

Городские власти общепризнанный регулятор строительства всех объектов недвижимости столицы. Если обратите внимание, что застройка всех новых кварталов ведётся по принципу: хочешь строить коммерческое жильё? - обеспечь тогда всю "социалку". Знаю людей, которые раньше приобретали жильё на первичном рынке, а потом детей на машине в школу возили. Теперь такого, слава богу нет.

Как отмечают сами застройщики, срок реализации от идеи до готового объекта занимает 2-3 года. Так быстро в Москве ещё никогда не строили. Это связано прежде всего со снижением административных барьеров. Раньше это была самая большая головная боль девелоперов, теперь эта проблема не входит даже в топ-5.
Не последнюю роль в этом играет перевод госуслуг в электронный вид. Достаточно сказать, что 11 из 12 основных услуг в строительной области производятся в электронном виде. Не во всех мегаполисах мира такое есть.

При этом городской бюджет "тянет" только десятую часть всего рынка, остальное - это частные инвесторы. Столичные власти за последние пять лет выдали разрешений на строительство 150 миллионов квадратных метров разной недвижимости. Это же фактически город-миллионник построили с нуля.

Сколько же зарабатывают инвесторы?

По их словам предел мечтаний 25-30%. При этом, многие отмечают, что сейчас цена максимально приблизилась к себестоимости. 75-80 тысяч за один квадратный метр в Москве (очевидно, в Новой Москве) - это предел, ниже уже не будет. Кто собирался покупать жильё, нужно это делать сейчас.
Кстати, тут многие ратовали за гос.поддержку в моменты "просадки" рынка. Так она есть. Ипотека по 12% и минимальный первоначальный взнос - 20%, это реально работает.

Обратили внимание, что все цены в рублях? Да, с недавнего времени все расчеты переведены в наши деньги. Про мытарства валютных заёмщиков, я думаю, все в курсе.

Может ли рынок недвижимости "взлететь"? Вполне вероятно. Однако, была отмечена разница в подходах к оценке прогноза. Если поведение инвестора на рынке основано на математических моделях, то поведение покупателя на психологических ожиданиях. Это надо учитывать. Не исключено, что настанет момент, когда потенциальный покупатель достанет свой триллион из банковского "чулка".

Ещё немного про цены и доллары, хоть в них никто и не считает. Стоимость аренды квадратного метра в бизнес-центрах Москвы за пару лет снизилась с 2000 долларов за метр до 400. При этом, 90% инвестиций в недвижимость делают иностранные инвесторы. Удивительно? Если бы е один нюанс: чаще всего это те же российские деньги из оффшоров. Такой вот замкнутый круг получается.
Много кто пугал интервенцией на рынке Китая. Но пока наших восточных друзей тут почти не видно.

Такие вот тенденции на рынке.

Автор: Влад Щукин.